Medtem ko se nekateri zadnje čase sprašujejo, ali naj nepremičnino prodajo, se drugi sprašujejo, ali je pravi čas za nakup nepremičnine. Na samem začetku pandemije so bile napovedi nekaterih strokovnjakov, da bodo cene nepremičnin drastično padle. Toda ali se je to dejansko zgodilo?
Nesporno je, da je COVID-19 močno vplival na gospodarstvo in s tem na nepremičninski trg. . Toda kakšne vrste?
Po podatkih Državnega statističnega urada Republike Hrvaške je pandemija močno upočasnila hrvaško gospodarstvo od marec 2020. Hrvaška je v drugem četrtletju 2020 doživela največji realni padec BDP po letu 1995, številke pa kažejo, da je bila kriza leta 2020 bistveno hujša od tiste iz leta 2008. Poleg tega je bilo strokovnjakom po vsem svetu težko napovedati, ali bo pandemija povzročila inflacijo ali ne, ker je bilo v igri preveč dejavnikov.
Kaj pa je z nepremičninskim trgom? Mnogi mislijo, da so nepremičnine stabilna stava in vedno bodo. Zato ni nujno, da se povpraševanje po nepremičninah med pandemijo zmanjša. Navsezadnje ljudje vedno potrebujejo streho nad glavo.
V bistvu je vse odvisno od ponudbe in povpraševanja. Tako pred pandemijo kot med njo je (bilo) povpraševanje po nepremičninah veliko, vsaj ko gre za mestna središča, kot je Split, Zadar in Dubrovnik. To je predvsem posledica rasti prebivalstva nasploh in prav v teh središčih.
Pravilo je, da cena raste z naraščanjem povpraševanja. Tako so se cene nepremičnin (tako za prodajo kot za najem) pred pandemijo zaradi večjega priliva prebivalstva drastično dvignile. Povpraševanje je bilo tako veliko, da novi gradbeni projekti niso mogli zadostiti potrebam trga.
Zlasti ko gre za mesta ob obali, je turizem v veliki meri prispeval k povečanju števila prebivalcev. V njih in v drugih večjih mestnih središčih na Hrvaškem se pridobivajo subvencije za nakup nepremičnin, kot so tiste APN (Agencija za pravni promet in posredovanje nepremičnin). Poleg tega je bil v prvem polletju 2020 davek na nepremičnine za 25 % nižji v primerjavi s prvim polletjem 2019.
V vprašanju sta že dva dejavnika. Povečanje povpraševanja vodi v zvišanje cen. Poleg tega si tisti, ki prodajajo nepremičnine, računajoč na subvencije, dovolijo zviševanje cen, vedoč, da bodo kupci pripravljeni plačati več, ker plačajo manj iz svojega žepa. Poleg tega so nizke obrestne mere za varčevanje spodbudile nekatere, da namesto varčevanja investirajo v nepremičnino, ki se lahko dolgoročno izplača, če ne drugače, z najemom.
Pravil ni bilo – cene novogradenj (tudi rahlo) in tudi starejših nepremičnin, od katerih nekatere že dolgo na trgu!
Strokovnjaki napovedujejo, da ta trend rasti ne bo trajal večno. Čeprav cene nepremičnin ne bodo nujno padle, se bo rast cen vsaj upočasnila.
Cene začasno še naprej rastejo v vseh večjih mestih. Daleč najdražje nepremičnine so v Dubrovnik, kjer je povprečna kvadratura stanovanja 3800 EUR. Sledi Split s 3000 evri za kvadratni meter stanovanja. V Splitu so se cene stanovanj konec leta 2020 v primerjavi s koncem leta 2019 zvišale za 18 evrov.
Čeprav trenutno doživljamo tudi svojevrstno krizo, je ta drugačna od tiste iz leta 2008 in zato cenovni balon na trgu nepremičnin se ne sme ponoviti. Stanje brezposelnosti in splošno gospodarsko stanje v državi preprosto ni tako nestabilno, kot je bilo takrat.
Ker se cene nepremičnin najbolj razlikujejo v mestnih središčih, se velja dotakniti gibanja cen stanovanj v Zagrebu, največjem mestu na Hrvaškem. Med zadnjo krizo so cene nepremičnin v Zagrebu doživele največjo rast, a tudi najhitrejši upad. Tokrat je situacija nekoliko mirnejša.
Kot so predvidevali poznavalci, je Zagreb prvi, ki bo doživel nekaj korekcij na trgu, saj cene ne rastejo naprej. To dobi težo, če upoštevamo dejstvo, da se je kvadratni meter stanovanja v Zagrebu samo v enem letu (od septembra 2019 do septembra 2020) podražil za 61 evrov. Trg se dejansko regulira sam.
Na to počasno rast/stagnacijo cen v Zagrebu je lahko vplivalo več dejavnikov. Čeprav potresa 22. marca v Zagrebu ni mogoče prezreti in je bil uničujoč (materialno in čustveno), strokovnjaki sprememb cen nepremičnin ne povezujejo s potresom, saj se je trend padanja cen začel že nekaj tednov pred potresom.
Drugi dejavnik je zmanjšana turističnost mestnega jedra. Na nepremičninskem trgu se pojavlja vse več stanovanj, ki so se do nedavnega oddajala v turistični najem. Zdaj, ko ni turistov, so ljudje prisiljeni upravljati in vračati kredite, ki so jih najeli za obnovo ali celo nakup dragih stanovanj v centru.
Ponudba v Zagrebu torej postopoma dohiteva povpraševanje, kar bo na koncu vodilo do stabilizacije cene nepremičnin oziroma vsaj upočasnitev njihove rasti, ko gre za večja urbana središča. Največje spremembe cen v Zagrebu bodo spet zaznati v samem središču, ki bo kot bolj gosto poseljen del mesta v času pandemije zagotovo bolj prizadet.
Prvi vtis o drastičnem padcu cen nepremičnin je bil v veliki meri posledica absurdno napihnjenih cen nepremičnin tik pred pandemija. Ko so cene začele vsaj malo padati, je bil šok in vtis, da močno padajo. Vendar se razmere kristalizirajo in poznavalci napovedujejo stabilizacijo cen v prihodnjem obdobju.
Vendar bo popravek trajal nekaj več časa, morda do nekaj let. V tem obdobju se bodo zahtevane in dosežene cene nepremičnin izravnale.
Dolgoročno, predvsem zaradi predvidenega upada števila prebivalstva, nepremičnine Predvideva se tudi, da se bodo cene sčasoma postopoma zniževale, zlasti pri starejših stavbah. Kot kaže, bo leto 2021 prineslo nekaj stabilnosti, vsaj kar zadeva cene na nepremičninskem trgu.
Šibenik
Šibenik
