Dok se neki recentno pitaju trebaju li prodati nekretninu, drugi se pitaju je li pravo vrijeme za kupiti nekretninu. Na samom početku pandemije, predviđanja nekih stručnjaka su bila da će cijene nekretnina drastično pasti. No, je li se to zapravo dogodilo?
Neosporno je da je COVID-19 imao snažan utjecaj na gospodarstvo, a time i na tržište nekretnina. Ali kakav točno?
Prema Državnom zavodu za statistiku RH, pandemija je bitno usporila hrvatsko gospodarstva i to već od ožujka 2020. godine. U drugom tromjesečju 2020. godine, Hrvatska je doživjela najveći realni pad BDP-a od 1995. godine i brojke govore da je kriza 2020. godine bila znatno gora od one 2008. godine. Povrh toga, stručnjacima je na svjetskoj razini bilo teško predvidjeti hoće li pandemija dovesti do inflacije ili ne jer je bilo previše faktora u igri.
Ali što je s tržištem nekretnina? Mnogi razmišljaju da su nekretnine stabilan ulog i da će uvijek biti. Stoga potražnja za nekretninama nije nužno opala tijekom pandemije. Uostalom, ljudima uvijek treba krov nad glavom.
U osnovi se, zapravo, sve svodi na ponudu i potražnju. I prije pandemije pa i tijekom nje, potražnja za nekretninama je (bila) visoka, barem kada su u pitanju gradska središta kao što su Split, Zadar i Dubrovnik. Ovo je najvećim dijelom posljedica porasta stanovništva uopće i upravo u tim središtima.
Pravilo je da cijena raste s povećanjem potražnje. Tako su cijene nekretnina (za prodaju podjednako i za najam) prije pandemije drastično rasle kao posljedica većeg priljeva stanovništva. Potražnja je bila tolika da novi građevinski projekti nisu mogli zadovoljiti potrebe tržišta.
Posebice kada su u pitanju gradovi uz obalu, turizam je velikim dijelom doprinio porastu stanovništva. U njima pa i drugim većim gradskim središtima u Hrvatskoj, dobivaju se subvencije za kupovinu nekretnina kao što su one APN-a (Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama). Uz to, u prvoj polovini 2020. je porez na promet nekretnina bio za 25% niži u odnosu na prvu polovinu 2019.
Tu su već dva faktora u pitanu. Porast potražnje dovodi do porasta cijena. Uz to, oni koji prodaju nekretnine, računajući na subvencije, dozvoljavaju si povećanje cijena znajući da će kupci biti spremni više dati jer manje daju iz vlastitog džepa. Uz to, niske kamate na štednju ponukale su neke da namjesto štednje novca ulože u nekretnine koje se dugoročno mogu isplatiti, da ništa drugo, iznajmljivanjem.
Pravila nije bilo – rasle su cijene novogradnji (makar neznatno), pa i starijih nekretnina, od kojih su neke bile na tržištu duže vrijeme!
Stručnjaci predviđaju da ovaj trend rasta neće biti vječan. Premda cijene nekretnina neće nužno pasti, rast cijena će se barem usporiti.
Cijene privremeno i dalje rastu u svim većim gradovima. Daleko su najskuplje nekretnine u Dubrovniku gdje je kvadrat stana u prosjeku 3800 EUR. Slijedi potom Split s 3000 EUR po kvadratnom metru stana. U Splitu su cijene stanova krajem 2020. bile porasle za 18 EUR u odnosu na kraj 2019. godine.
Premda trenutno također proživljavamo svojevrsnu krizu, ona je drugačija od one iz 2008. i stoga se cjenovni balon na tržištu nekretnina ne bi trebao ponoviti. Situacija po pitanju nezaposlenosti i opće ekonomsko stanje države naprosto nije toliko nestabilno kao što je bilo tada.
Pošto cijene nekretnina najviše variraju u gradskim središtima, bitno je dotaknuti se promjena cijena stanova u Zagrebu kao najvećem gradu Hrvatske. Tijekom posljednje krize, cijene nekretnina u Zagrebu doživjele su najveći porast, ali i najbrži pad. Ovog puta je situacija nešto mirnija.
Kako su stručnjaci predviđali, u Zagrebu se prvom vide neke korekcije tržišta jer cijene ne nastavljaju rasti. Ovo dobiva na težini ako se uzme u obzir činjenica da je cijena četvornog metra stana u Zagrebu u samo godinu dana (od rujna 2019. do rujna 2020. godine) porasla za 61 EUR. Tržište se zapravo samo regulira.
Više je faktora koji su mogli utjecati na ovaj usporeni rast/stagnaciju cijena u Zagrebu. Premda se potres 22. ožujka u Zagrebu ne može ignorirati i bio je devastirajuć (materijalno i emocionalno), stručnjaci ne povezuju promjene u cijenama nekretnina s potresom jer je trend pada cijena počeo nekoliko tjedana prije potresa.
Drugi faktor je smanjena turistifikacije centra grada. Na tržištu nekretnina se sada pojavljuje sve veći broj stanova koji se donedavno iznajmljivalo turistima. Sada, kada turista nema, ljudi su prisiljeni snaći se i vratiti kredite koje su digli kako bi preuredili ili čak kupili te skupe stanove u centru.
Dakle, ponuda u Zagrebu postepeno hvata korak s potražnjom, što će u konačnici dovesti do stabilizacije cijena nekretnina, ili barem usporavanja njihovog rasta kada su u pitanju veća gradska središta. Opet, najveće pomake u cijenama će se u Zagrebu viđati u samom centru koji je, kao gušće naseljen dio grada, zasigurno na većem udaru za vrijeme pandemije.
Prvotni dojam drastičnog pada cijena nekretnina bio je velikim dijelom radi apsurdno napuhanih cijena nekretnina neposredno pred pandemiju. Kada su cijene počele padati barem malo, to je bio šok pa je dojam bio da značajno padaju. No, situacija se kristalizira i stručnjaci predviđaju stabilizaciju cijena u narednom razdoblju.
Međutim, za korekciju će trebati nešto više vremena, moguće čak do par godina. U tom će se periodu balansirati tražene i postignute cijene nekretnina.
Dugoročno gledano, velikim dijelom zbog predviđenog pada broja stanovništva, predviđa se i da će cijene nekretnine s vremenom postepeno padati, pogotovo starijih gradnji. Izgleda da će 2021. godina donijeti nešto stabilnosti, barem u pogledu cijena na tržištu nekretnina.
Šibenik
Šibenik
