Kako stranci mogu kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Prilikom stjecanja nekretnina u Republici Hrvatskoj stvari se razlikuju ovisno o tome je li stjecatelj hrvatski državljanin ili strani državljanin. Državljani Republike Hrvatske nemaju ograničenja u pravnom prometu nekretninama (izuzetak su nekretnine koje predstavljaju opće dobro i kao takve su izvan prometa ). Način, odnosno mogućnost stjecanja nekretnina u Republici Hrvatskoj od strane stranih fizičkih i pravnih osoba ovisi o tome radi li se o fizičkim ili pravnim osobama iz država članica Europske unije ili ne.
Stranci, i to državljani te pravne osobe iz država članica Europske unije, stječu pravo vlasništva nekretnine pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani
Pod stranim državljanima misli se na osobe koje nemaju hrvatsko državljanstvo, s tim da treba razlikovati osobe iz država članica Europske unije i ostale strane osobe. Stranci, i to državljani te pravne osobe iz država članica Europske unije, od 01. veljače 2009. stječu pravo vlasništva nekretnine pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani samo uz ispunjenje općih pretpostavki za pravovaljanost pravnog posla. S obzirom na to da za te osobe više ne postoje posebne
pretpostavke za stjecanje vlasništva nekretnina (uzajamnost i suglasnost ministra pravosuđa) u trenutku sklapanja pravnog posla nastaje i porezna obveza poreza na promet nekretnina, te se u tom trenutku utvrđuje porez na promet nekretnina.
U kojem slučaju stranac ne može stjecati vlasništvo?
Ono što je zajedničko za sve strance, bez obzira jesu li iz Europske unije ili ne, jest to da ne mogu stjecati vlasništvo:
- nekretnina na isključenim područjima radi zaštite i interesa RH
- poljoprivrednog zemljišta
- zaštićenih dijelova prirode
- šuma i šumskog zemljišta
To određuje Zakon o poljoprivrednom zemljištu, te zaštićenim dijelovima prirode iz Zakona o zaštiti prirode. Prema odredbama navedenih Zakona, državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije ne mogu biti nositelji prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu, parku prirode, regionalnom parku, spomeniku prirode, značajnom krajobrazu, park-šumi i spomeniku parkovne arhitekture. Pravni poslovi koji imaju za predmet stjecanje poljoprivrednog zemljišta i/ili zaštićenih dijelova prirode od državljana i pravnih osoba država članica Europske unije, ništetni su. Ta te pravne poslove Porezna uprava pazi po službenoj dužnosti i na temelju tih pravnih poslova ne utvrđuje se porez na promet nekretnina.
Za sve ostale strane osobe vrijede opće (pravovaljani pravni posao) i posebne pretpostavke (uzajamnost i dana suglasnost) za stjecanje prava vlasništva nekretnina na području Republike Hrvatske. Na sljedećem
linku su mogu provjeriti informacije o uzajamnosti za određenu državu.
To znači da za ostale strane osobe (koje nisu državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije) ostaje potreba dobivanja suglasnosti ministra pravosuđa za stjecanje nekretnina. Stoga porezna obveza poreza na promet nekretnina za ostale strane osobe nastaje u trenutku dobivanja suglasnosti, te se porez na promet nekretnina utvrđuje u trenutku dobivanja suglasnosti.
Bez obzira na razlike koje su pretpostavke za stjecanje nekretnina stranih osoba, kada dođe do utvrđivanja poreza na promet nekretnina strane fizičke ili pravne osobe izjednačene su glede plaćanja poreza na promet nekretnina ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.
Ako ne postoji uzajamnost između Republike Hrvatske i države iz koje dolazi stjecatelj nekretnine, tada je nekretninu moguće kupiti tako da stjecatelj osnuje trgovačko društvo sa sjedištem u Republici Hrvatskoj koje bi tada moglo biti kupcem nekretnine. To novo društvo je hrvatska firma i u tom slučaju ona bi bila nositelj vlasništva, dok bi strani državljanin bio vlasnik udjela u firmi. Najčešći oblik trgovačkog društva u RH je društvo s ograničenom odgovornošću koje može osnovati i biti njegovim članom i samo jedna osoba.
Šibenik