Porezne stope u Hrvatskoj identične su za sve državljane kao i za strance. Nerezidenti RH mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj odnosno steći pravo nad njezinim vlasništvom.
U Hrvatskoj se porezni sustav sastoji od nekoliko vrsta poreznih oblika. Radi se o takozvanim izravnim i neizravnim oblicima. Izravni porez se odnosi na porez na dohodak, prirez porezu na dohodak i porez na dobit dok se u neizravni porez ubrajaju porez na dodanu vrijednost, trošarine i porez na promet nekretnina.
Porezi su isti kao za državljane RH, tako i za strance.
Može li strani državljanin kupiti nekretninu na području RH?
Svaka fizička i pravna osoba koja obitava u državi članici EU ima pravo na stjecanje vlasništva nad nekretninom na teritoriju Republike Hrvatske. Iznimke su poljoprivredna zemljišta i zaštićeni dijelovi prirode. No uvjeti su isti kao i za pravne te fizičke osobe koje imaju sjedište u Hrvatskoj.
Stranci koji ne žive u državi članici EU mogu steći vlasništvo nad nekretninama unutar RH, ali isključivo na temelju pretpostavke uzajamnosti te pod uvjetom da su dobili suglasnost ministarstva pravosuđa. Iznimke su situacije u kojoj je stranac preuzeo nekretninu u Hrvatskoj na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju ili na temelju sudske presude. U tim slučajevima suglasnost nije potrebna.
Što je pretpostavka uzajamnosti?
Na temelju pretpostavke uzajamnosti te suglasnosti ministarstva stranac može steći pravo na vlasništvo nad nekretninom u Hrvatskoj ako ne živi u državi članici EU. Načelo uzajamnosti moraju imati i jedna i druga država. Radi se o tome da se pravo vlasništva nasljeđivanjem stječe prema pravu države iz koje dolazi kupac.
Pojednostavljeno rečeno, stranac ima pravo na vlasništvo nad nekretninom samo u slučaju ako hrvatske pravne i fizičke osobe mogu steći isto u zemlji iz koje dolazi kupac prema pravu te zemlje.
Ako Ministarstvo pravosuđa ne može utvrditi postojanje uzajamnosti, tad ulogu preuzima Ministarstvo vanjskih poslova koje pribavlja sve važne propise države pojedinca koji traži suglasnost.
Za dobivanje suglasnosti za stjecanje vlasništva potrebno je priložiti navedenu dokumentaciju:
• pravnu osnovu o stjecanju vlasništva,
• dokaz o vlasništvu prodavatelja,
• uvjerenje tijela nadležnog za urbanizam,
• dokaz državljanstva stjecatelja,
• ovjerenu punomoć.
Što kada stranac ne može nasljeđivanjem postati vlasnik nekretnine?
Ovakve situacije u kojima nerezident RH procesom nasljeđivanja ne može steći vlasništvo nekretnine također su uređene zakonom, točnije Zakonom o nasljeđivanju. U tom slučaju umjesto nekretnine pravna ili fizička osoba stječe pravo na naknadu prema Zakonu o izvlaštenju. Tad nekretnina postaje vlasništvo RH, a država je ujedno obveznik naknade prema navedenom zakonu.
Rasplet događaja je takav da stranac ima pravo na naknadu na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju. Izvlaštenje se provodi na način da se nadoknadi ono što se izvlasti.
Obveznik poreza na promet nekretnina je kupac
Porezom na promet nekretnina oporezuje se prijenos vlasničkih prava, a ne sama nekretnina. Iznos poreza isti je za rezidente i za nerezidente RH. Dakle, i domaće i strane fizičke ili pravne osobe izjednačene su u smislu plaćanja poreza na promet nekretnina ako nije određeno drugačije međunarodnim ugovorom. Prema aktualnom Zakonu o porezu na promet nekretnina obveznik tog poreza je stjecatelj nekretnine, odnosno kupac.
Ako je nekretnina stečena na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, porezni obveznik je također davatelj uzdržavanja.
Kupoprodajni ugovor je temelj porezne obveze
Kupoprodajni ugovor treba sadržavati podatke o legalnoj izgradnji objekta, o energetskom certifikatu te izvatku iz zemljišne knjige. U ugovoru, nadalje, treba navesti način plaćanja, ugovorenu cijenu, kaparu datum „predaje“ nekretnine i slične informacije.
Budući da je kupoprodaja način stjecanja nekretnine, na isto se plaća porez koji snosi kupac, a ne prodavatelj. Porezna obveza proizlazi od trenutka sklapanja kupoprodajnog ugovora. Dostavom ugovora u Poreznu upravu izvršena je prijava prometa nekretnina.
Nastanak porezne obveze
Kao što smo ranije naveli porezna obveza proizlazi iz nastajanja ugovora kojim se stječe neka nekretnina. Ako se nekretnina stječe na temelju sudske odluke, porezna obveza je valjana od trenutka pravomoćnosti iste.
Ako je riječ o stranoj osobi, bilo fizičkoj ili pravnoj, kojoj je za stjecanje nekretnine na području RH potrebna suglasnost ministra, porezna obveza nastaje dobivanjem te suglasnosti.
Prijava poreza na promet nekretnina
S obzirom na to da je javni bilježnik dužan ovjeriti kupoprodajni ugovor između prodavatelja i kupca, na njemu je da u određenom zakonskom roku dostavi primjerak u poreznu upravu. Pojednostavljeno rečeno, javni bilježnik ima 30 dana da poreznoj upravi nadležnoj za područje na kojem se nekretnina nalazi preda primjerak kupoprodajnog ili bilo koje drugog dokumenta na kojem se temelji promet nekretnina. Dostava je moguća elektronskim putem.
Samim činom dostavljanja ranije navedenih dokumenata izvršena je prijava prometa nekretnina.
U situaciji kada kupoprodajni ugovor nije ovjeren niti izdan od strane suda, porezni obveznik je taj koji je dužan prijaviti promet poreznoj upravi koja je u nadležnosti područja na kojem je nekretnina. U tom slučaju potrebno je dostaviti Prijavu prometa nekretnina i dokument o stjecanju nekretnine. Kao i u prethodnoj situaciji prijavu je potrebno izvršiti u roku od 30 dana od dana nastanka dokumenta.
Postoji i treća situacija u kojoj ispravu u stjecanju nekretnine nije izdao sud niti ju je ovjerio javni bilježnik. Tada je isporučitelj dužan u roku od 30 dana prijaviti isporuku nekretnine dostavom Prijave prometa.
Što je privremeno porezno rješenje?
Privremenim poreznim rješenjem određuje se porezna obveza na temelju podataka navedenih u poreznoj prijavi. Porezna uprava ima pravo provjeriti vjerodostojnost tih podataka. U slučaju da se utvrdi osnova za izmjenu porezne obveze donosi se privremeno porezno rješenje u kojem je navedena razlika između trenutne i naknadno utvrđene porezne obveze. Na kraju, nakon što je utvrđeno da postoji osnova za izmjenom porezne obveze na temelju privremenog poreznog rješenja, donosi se porezno rješenje.
Porezna osnovica i porezna stopa
Svaki stjecatelj nekretnine na području Republike Hrvatske plaća porez na promet nekretnina. Osnovica poreza je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja iste, a ona se određuje na temelju isprava o njezinu stjecanju. Ako tržišna vrijednost nekretnine nije realna prema mišljenju Porezne uprave, ista služba ima pravo utvrditi njezinu stvarnu vrijednost. Porez na promet nekretnina iznosi 3% od utvrđene tržišne vrijednosti.
Oslobođenja od plaćanja poreza
Pojedinci su oslobođeni od plaćanja poreza na promet nekretnina u situacijama kada je riječ o prognanicima i izbjeglicama koji su zamijenili svoju nekretninu u inozemstvu, zatim ako su bračni, izvanbračni drug ili životni partner, potomak ili predak te posvojitelj ili posvojenik koji ima status uzdržavatelja.
Građani koji su kupili stan ili zemljište na kojem su imali stanarsko pravo također ne plaćaju porez na promet nekretnina.
Naplata i povrat poreza
Utvrđeni iznos poreza na promet nekretnina treba se platiti u roku od 15 dana od dostave rješenja o njegovu utvrđivanju.
Pojedinac koji plaća porez na promet nekretnina ima pravo na povrat više plaćenih iznosa. Bitno je napomenuti da je potrebno napraviti zahtjev. Na temelju zahtjeva pretplaćeni se iznos vraća kupcu u roku od 30 dana.
Na što se sve plaća porez na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina plaća se na svako stjecanje nekretnina u RH na koje se ne plaća PDV. PDV se obračunava u situacijama kada je isporučitelj upisan u registar poreznih obveznika te isporučuje građevinsko zemljište ili građevine i pojedine njihove dijelove uključujući i zemljišta na kojima su izgrađene, ali isključivo ako je navedeno nastanjeno ili korišteno kraće od 2 godine.
Ako su građani RH ili stranci stekli nekretninu na teritoriju države na temelju vlastite gradnje odnosno na osnovi građevinske dozvole koja glasi na njihovo ime, oni su vlasnici nekretnine. Na to se ne plaća porez na promet nekretnina. Plaća se isključivo porez na stjecanje pripadajućeg zemljišta.
Šibenik