Na promet nekretnina plaća se porez na promet nekretnina po poreznoj stopi od 3%, što je propisano odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina. Navedeni Zakon stupio je na snagu i primjenjuje se od 1. siječnja 2019. Porez na promet nekretnina plaća se pri svakom prometu nekretnina odnosno pri svakom stjecanju vlasništva.
Osim na određene promete nekretnina u kojima se kao isporučitelji pojavljuju obveznici u sustavu poreza na dodanu vrijednost plaća se porez na dodanu vrijednost (PDV) po poreznoj stopi od 25% kroz cijenu nekretnine koja se postiže na tržištu. Odredbama Zakona jasno se propisuje da promet nekretnina ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina ako se na promet nekretnina plaća porez na dodanu vrijednost (u nastavku PDV).
Tako u oporezivanju prometa nekretnina nikad ne dolazi do dvostrukog oporezivanja, već se plaća ili PDV (kroz tržišnu cijenu nekretnine) ili porez na promet nekretnina. Koji prometi podliježu plaćanju PDV-a propisani su posebnim propisom- Zakonom o porezu na dodanu vrijednost.
Predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina je promet nekretnina. U smislu Zakona prometom se smatra svako stjecanje vlasništva nekretnine.
Stjecanjem nekretnine se smatra: kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluke suda ili drugog tijela, stjecanje na temelju zakona, te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Porezni obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine.
U zakonu su taksativno navedena i porezna oslobađanja, tako da imamo opća oslobađanja, oslobađanja pri unosu nekretnina u trgovačko društvo, te oslobađanja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade.
Trenutak nastanka porezne obveze je u trenutku sklapanja ugovora, odnosno drugog pravnog posla, kojim se stječe nekretnina.
Prijava nastanka porezne obveze je propisana Zakonom, te je propisano da će se promet nekretnina smatrati prijavljenim dostavom isprava od javnih bilježnika, sudova i drugih tijela koja donose odluke o raspolaganju nekretninama, a koji su dužni te isprave dostaviti Poreznoj upravi.
Rok za plaćanje utvrđenog iznosa poreza na promet nekretnina je 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.
Oporezivanje isporuke nekretnina PDV-om propisano je odredbama Zakona o PDV-u koji se u takvom obliku primjenjuje od 01. siječnja 2015. Prema navedenim odredbama propisano je obvezno oporezivanje PDV-om isporuka koje izvršavaju poduzetnici u sustavu PDV-a ako isporučuju (određene građevine): građevinu ili dijelove građevina uključujući zemljište na kojem se one nalaze prije prvog nastanjenja odnosno ako nije prošlo više od dvije godine od korištenja te ako se isporučuje građevinsko zemljište.
Primjenjujući odredbe Zakona o PDV-u i Zakona o porezu na promet nekretnina proizlazi da porez na promet nekretnina plaća ako se isporuka nekretnine ne podliježe obvezi plaćanja PDV-a. Nekretnine se oporezuju kao jedinstvena cjelina ili PDV-om kroz cijenu nekretnine ili porezom na promet nekretnina prema rješenju koje donosi Porezna uprava.
Ako nekretnine isporučuje osoba koja nije evidentirana u registru obveznika PDV-a, plaća se porez na promet nekretnina neovisno o statusu stjecatelja te nekretnine.
Da bi nekretnina podlijegala obvezatnom plaćanju PDV-a, kumulativno moraju biti ispunjena dva uvjeta:
1. isporučitelj nekretnine je poduzetnik u sustavu PDV-a
2. radi se o isporuci nekretnina: građevina ili dio građevine (uključujući zemljište na kojem se one nalaze) prije prvog nastanjenja odnosno ako od korištenja nije prošlo više od dvije godine ili ako se radi o isporuci građevinskog zemljišta.
Svaka se druga isporuka nekretnine koju izvršava poduzetnik u sustavu PDV-a, u pravilu, oporezuje porezom na promet nekretnina, uz moguće izuzetke propisane Zakonom o PDV-u. Mogući izuzetak je pravo izbora (optiranje) između plaćanja poreza na promet nekretnina i PDV-a.
Mogućnost optiranja za obračun PDV-a moguća je samo u slučaju kada je dobavljač nekretnina porezni obveznik u sustavu PDV-a, ne radi se o nekretnini za koju postoji obveza obračuna PDV-a, već o bilo kojoj drugoj imovini, a stjecatelj opet osoba u sustavu PDV-a.
Šibenik